抗毒战疫，包头社科人与你同行：嘉祺热点专栏 疫情期间 承租人能否要求减免部分租金

  年初来势汹汹的新冠肺炎，给我国的经济发展带来了不小的的冲击，由于防控疫情的需要，各地的企业、商场等生产、经营以及娱乐场所面临停业的困境，如果是租赁的场所，那么作为承租人能否要求减免不能营业期间的租金呢？

  虽然《内蒙古自治区高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》中指出：新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于民法总则第一百八十条第二款规定的不可抗力。但是对于能否减免租金，也需要具体案件具体分析，不能一概而论。笔者在参照“非典”期间部分案例中的裁判要点结合《民法总则》第六条、《合同法》第五条规定的公平原则做以下分析。

餐饮酒店等商业用房

  这是发生在广西的一起案例。连某与一公司于2001年签订了《房屋租赁合同》，连某作为承租人租赁上述房屋用以经营酒店，2003年初，由于“非典”事件的突然发生，使得连某经营的酒店受到巨大冲击。同年4月，连某向相关部门申请歇业，此后一直停业，后连某起诉出租人，其中一项诉请是减免“非典”期间的租金。此案经过二审，二审判决支持了连某减免部分租金的诉请。二审法官认为：双方签订的《房屋租赁合同》有效，由于发生“非典”而停业，减免“非典”三个月期间的部分租金，让出租人分担“非典”时间给连某带来的不利影响，体现了公平原则。

  在面对此次新冠肺炎，地方政府为了做好疫情防控工作，实施餐饮场所、娱乐场所暂停营业等措施，导致部分餐饮文娱行业的商业用房无法正常使用，无法实现其使用价值、商业价值。则承租人可以根据公平原则要求减免部分租金。但是仅限于政策规定的暂停营业期间的租金。

生产用房、办公用房

  这是发生在上海的一起案例，A公司向B公司租赁了一闲置的车间，用以生产经营。2003年5月15日，A公司向B公司发出一份要求“非典”停业期间免除所有房租的函，称为防止“非典”，暂时停业，要求减免停业期间的全部房租。后由于A公司欠租赁费，B公司诉至法院。A公司在庭审中抗辩属于不可抗力，应当减免疫情期间的全部房租。最终，法院依据公平原则扣除了3个月的租金。法官认为：基于我国在2003年春夏季发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时企业防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，A公司提出其停业3个月的租金应免除的理由成立。

  为做好此次新冠肺炎防控工作，多地政府出台了延长春节假期、推迟企业复工时间、倡导居家办公的措施，受此次疫情爆发以及政府关于企业延迟复工规定的影响，企业无法正常复工，导致办公用房、生产用房的使用价值无法实现，对此，承租人可适用公平原则请求减租，但是仅限于政策规定的延期复工期间的租金。

住宅用房

  基于目前地方的防控政策来看，房屋的居住功能基本没有受到影响，承租人一般无权主张减免租金。但是，如果由于受此次疫情影响，地方政府采取限制外来人员尤其是湖北籍人员的流动，导致承租人不能进入小区，客观上造成租赁合同目的不能实现，对于承租人继续支付租金有失公平，则在考虑当时所处的客观环境，承租人可以依据公平原则主张减免部分租金。 

  综上，对于承租人能否主张减免租金，需要具体案件具体分析，在承租人举证证明因政府采取疫情防控措施导致不能实现租赁合同的目的即实现房屋的使用价格或商业价值的，承租人可以依据公平原则要求减免部分租金。（文章来源：内蒙古嘉祺律师事务所）